Abogado de sucesiones en La Plata
Te explico cómo es una sucesión con inmueble, de principio a fin: desde que se inicia en el juzgado hasta que la casa queda inscripta a nombre de los herederos.
Soy José Luis Domes, abogado en La Plata. Trabajo sobre todo con sucesiones en las que hay una casa, un departamento o un terreno, y con usucapión. En esta página te cuento cómo es el recorrido completo, qué caminos hay cuando la familia quiere ordenar o vender, y qué pasa si vivís lejos.
Cómo es una sucesión, paso a paso
La sucesión es el trámite que se hace cuando muere alguien que deja bienes: sirve para establecer quiénes heredan y, si hay una casa, para que quede a nombre de los herederos. A grandes rasgos, el recorrido tiene cuatro momentos.
1. El inicio, en el juzgado
La sucesión se inicia en el juzgado del último domicilio de la persona que murió, no donde viven los herederos. Con el primer escrito se presentan la partida de defunción y las que muestran el parentesco, como las de nacimiento o la de matrimonio. En general, el juzgado ordena publicar un edicto: un aviso para que se presente cualquiera que se crea con derecho a los bienes que dejó.
Si la persona dejó testamento, el recorrido cambia en algunos puntos: conviene contarlo desde el primer mensaje.
Leer más: cómo iniciar una sucesión en La Plata
2. La declaratoria de herederos
Cumplidos esos pasos, el juez dicta la declaratoria de herederos: la resolución que dice quiénes heredan. Es un paso clave, pero por sí sola no pone la casa a nombre de nadie.
Leer más: declaratoria de herederos en La Plata, qué es y qué sigue
3. La inscripción
Para que la casa quede a nombre de los herederos, hay que inscribir la declaratoria, o sea, asentarla en el Registro de la Propiedad con una orden del juzgado. Hasta que eso pasa, en el Registro la casa sigue a nombre de la persona que murió.
Leer más: cómo se inscribe la declaratoria de herederos en la Provincia
4. A nombre de todos, o de uno solo
Una vez inscripta, la casa queda a nombre de todos los herederos juntos, cada uno con su parte, pero sin dividirla. Si quieren que quede a nombre de uno solo, falta un paso más: repartir la herencia, o que los demás le cedan sus derechos. Más abajo te explico esos caminos.
Por qué la declaratoria no es el final
Es fácil creer que, con la declaratoria, la sucesión terminó. Pero mientras no se inscribe, los herederos no figuran como dueños en el Registro: no pueden hipotecar la casa ni venderla como cualquier propietario.
Pensá en una familia que hereda la casa de los padres. Hacen la sucesión, sale la declaratoria de herederos y el expediente queda en un cajón. Años después deciden vender y descubren que la casa sigue a nombre de sus padres.
Y no pasa solo al vender: el problema también puede aparecer cuando fallece uno de los herederos y hay que hacer su sucesión.
Por eso mi trabajo en una sucesión no termina con la declaratoria: sigo hasta la inscripción.
Si ya tenés la declaratoria guardada
Si la sucesión se hizo hace tiempo y la declaratoria quedó en un cajón, contame en qué punto está. Si pasaron años, puede que el expediente esté archivado: en ese caso, en general hay que pedirle al juzgado que lo desarchive antes de seguir.
Los caminos para ordenar o vender la casa
Con la declaratoria, lo que sigue depende de lo que quiera hacer la familia. Estos son tres de los caminos posibles. Ninguno sirve para todos los casos: cuál se puede usar depende de quiénes son los herederos, de lo que acuerden entre ellos y de cómo está el inmueble.
Repartir la herencia (partición)
La partición es el reparto de la herencia. Repartir no obliga a dividir la casa: puede quedarle entera a uno, y los demás recibir otros bienes o una compensación en dinero. Si todos los herederos son mayores de edad y plenamente capaces, y están de acuerdo, pueden hacer la partición entre ellos. Si no, la partición es judicial, y en principio cualquiera de ellos puede pedírsela al juez.
Que los demás cedan sus derechos (cesión)
Otra forma de que la casa quede a nombre de uno solo es que los demás le cedan sus derechos. La cesión se firma por escritura pública, ante un escribano.
Vender sin inscribir antes (tracto abreviado)
Si lo que quieren es vender, hay otra vía: una vez que el juez ordenó inscribir la declaratoria, todos los herederos juntos pueden vender por escritura sin inscribirla antes. Se llama tracto abreviado y tiene sus requisitos.
En la consulta vemos si alguno de estos caminos se puede usar en tu caso, y cuál.
Si vivís lejos o en el exterior
Si heredaste una casa en La Plata y vivís en otra ciudad o en otro país, seguramente te preguntes si tenés que viajar.
Como la sucesión se hace en el juzgado del último domicilio de quien murió, si vivía en La Plata tramita acá aunque vos estés lejos. No hace falta que viajes para presentarte en la sucesión. Lo que sí te toca, en general, es firmar un poder: un documento que autoriza a tu abogado a actuar por vos.
Desde otra provincia, podés firmarlo ante un escribano de tu ciudad, y en general el colegio de escribanos de allá certifica su firma. Desde el exterior, podés firmarlo en un consulado argentino. También podés firmarlo ante un notario de donde vivís, con la apostilla, que certifica la firma del notario, o la legalización que corresponda. Si allá el notario solo certifica firmas, puede no alcanzar. En otro idioma, lo traduce un traductor público.
Ojo con lo que dice el poder: uno hecho solo para la sucesión no alcanza para vender la casa. Para venderla o ceder tu parte a otro, tiene que decirlo expresamente.
Mientras la sucesión avanza, los impuestos de la casa siguen corriendo y alguien tiene que cuidarla. Para alquilarla, en principio tienen que estar de acuerdo todos los herederos, que pueden autorizar expresamente a alguien para hacerlo.
Atiendo por videollamada. Si vivís en otra ciudad o en el exterior y el inmueble está en La Plata, para la consulta no hace falta que viajes.
Cómo empezamos
- Primero, me escribís por WhatsApp y me contás en pocas líneas qué pasa. Te respondo por escrito y te digo si es algo en lo que puedo ayudarte.
- Si hace falta avanzar, coordinamos una consulta por videollamada. Esa consulta tiene honorarios: te paso el monto por mensaje antes de agendarla.
- Si preferís que nos veamos en persona, también se puede coordinar.
Si tenés una casa heredada que todavía no está a nombre de los herederos, o una sucesión que quedó a mitad de camino, escribime y contame tu caso.