Cómo se inscribe la declaratoria de herederos en la Provincia de Buenos Aires
Salió la declaratoria de herederos y la casa sigue a nombre de tu papá o de tu mamá. No es un error: la declaratoria es un paso clave, pero por sí sola no pone la casa a nombre de los herederos. Para eso hay que inscribirla.
Te explico qué quiere decir inscribirla, qué tiene que estar en orden antes, cómo es el recorrido y qué otros caminos hay si la familia quiere vender o que la casa quede para uno solo.
Qué es inscribir la declaratoria
La declaratoria es la resolución del juez que dice quiénes heredan. Inscribirla es asentarla en el Registro de la Propiedad con una orden del juzgado. Si la casa, el departamento o el terreno está en la Provincia de Buenos Aires, ese registro es el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia, aunque los herederos vivan en otro lado.
Hasta que eso pasa, en el Registro la casa sigue a nombre de la persona que murió. Eso no quiere decir que los herederos no tengan derechos: los tienen desde la muerte, todos juntos. Lo que falta es que figuren como dueños en el Registro. Y mientras no figuran, no pueden hipotecar la casa ni venderla como cualquier propietario.
Antes de inscribir: lo que tiene que estar en orden
Que el juez haya dictado la declaratoria no quiere decir que ya se pueda inscribir. En general, antes de ordenar la inscripción, el juzgado controla algunas cosas:
- Las tasas y los aportes. En general, tienen que estar pagos la tasa de justicia y los aportes del expediente. El monto depende de cada sucesión.
- Que la declaratoria esté firme. Es decir, que ya no se pueda apelar.
- Los datos del inmueble. Hay que identificarlo con los datos con que figura en el Registro, como el partido, la nomenclatura catastral y la matrícula o el folio. En general, salen de un informe de dominio que se le pide al Registro.
También conviene revisar que quien figura como dueño en el Registro sea, en principio, la persona que murió o, en algunos casos, su esposo o esposa. Si el inmueble está a nombre de otra persona, o los datos no coinciden, primero hay que ver por qué y si se puede ordenar.
Cómo es el recorrido, paso a paso
A grandes rasgos, la inscripción tiene cuatro momentos.
1. El juez ordena inscribir
Con todo eso resuelto, se le pide al juez que ordene inscribir la declaratoria. Esa orden es la que habilita al Registro a asentar el cambio.
2. Se prepara lo que va al Registro
En general, lo que se presenta es un testimonio (una copia oficial de la declaratoria que expide el juzgado), junto con un oficio: el pedido formal de inscripción dirigido al Registro. El testimonio trae, entre otras cosas, la declaratoria, la orden de inscribirla, los herederos y, si hubo partición, qué le toca a cada uno.
3. Se presenta en el Registro
El testimonio y el oficio se presentan en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia, con las tasas registrales y los demás papeles que correspondan.
En la Provincia, además de esta vía judicial, existe una notarial: un escribano incorpora la declaratoria a su protocolo (el libro donde guarda sus escrituras) y la lleva al Registro. También en ese caso hace falta la orden de inscripción del juzgado.
4. El Registro lo revisa
El Registro revisa que el documento cumpla lo que pide la ley y que coincida con lo que tiene asentado sobre el inmueble y sobre quién figura como dueño. Si está todo bien, lo inscribe. Si falta algo, lo observa: indica qué hay que corregir. A veces eso se resuelve con una presentación; otras, hace falta una nueva intervención del juzgado.
Qué cambia cuando se inscribe
Una vez inscripta, la casa queda a nombre de todos los herederos juntos, cada uno con su parte, pero sin dividirla. Si quieren que quede a nombre de uno solo, falta un paso más: repartir la herencia, o que los demás le cedan sus derechos.
Cuánto tarda
No hay una respuesta única. Depende de en qué punto está el expediente, de lo que haya que resolver antes y de si el Registro observa algo.
Otros caminos: no siempre hay que inscribir primero
Inscribir la declaratoria por separado no es la única forma de avanzar. Según lo que quiera hacer la familia, hay otras vías. Ninguna sirve para todos los casos. Estas son algunas:
- Inscribir junto con la cesión o la partición. Si los herederos ya acordaron que la casa quede para uno, la cesión de derechos o la partición pueden inscribirse junto con la declaratoria, en el mismo paso.
- Vender sin inscribir antes. Si lo que quieren es vender, una vez que el juez ordenó inscribir la declaratoria, todos los herederos juntos pueden vender por escritura sin inscribirla antes. Se llama tracto abreviado y tiene sus requisitos.
Cuál se puede usar depende de quiénes son los herederos, de lo que acuerden entre ellos y de cómo está el inmueble.
Situaciones que cambian el recorrido
Si la declaratoria quedó en un cajón
Si la sucesión se hizo hace tiempo, puede que el expediente esté archivado: en ese caso, en general hay que pedirle al juzgado que lo desarchive antes de seguir. Y si mientras tanto falleció uno de los herederos, puede hacer falta, además, su propia sucesión.
Si la sucesión tramitó fuera de la Provincia
Si la sucesión se hizo en la Ciudad de Buenos Aires o en otra provincia, y la casa está en la Provincia de Buenos Aires, la declaratoria se inscribe igual en el Registro de la Provincia. En general, el juzgado de origen expide un testimonio según la Ley 22.172, que se presenta directamente en el Registro, sin pasar por un juzgado de la Provincia.
Si hay testamento
Si la persona dejó testamento, el recorrido cambia en algunos puntos: conviene contarlo desde el primer mensaje.
Si tenés la declaratoria y no sabés cómo seguir
En una sucesión, mi trabajo no termina con la declaratoria: sigo hasta la inscripción. En la consulta vemos en qué punto está tu expediente, qué falta y si alguno de estos caminos se puede usar en tu caso, y cuál.
Si tenés una casa heredada que todavía no está a nombre de los herederos, o una sucesión que quedó a mitad de camino, escribime y contame tu caso. Y si la sucesión aún no empezó, en la página de sucesiones te cuento el recorrido completo.