Abogado de usucapión y títulos en La Plata
Te explico cómo es una usucapión, desde la posesión hasta la sentencia inscripta, y qué se puede hacer cuando los papeles de una casa o un terreno no están en orden.
Soy José Luis Domes, abogado en La Plata. Trabajo sobre todo con usucapión y con sucesiones con inmueble. En esta página te cuento qué hace falta para que un juez te reconozca como dueño, qué otros caminos puede haber, y qué hacer con un boleto que nunca llegó a escritura o con una casa que tiene varios dueños.
Qué es la usucapión
Si hace muchos años que tenés una casa o un terreno y lo usás como si fuera tuyo, pero en los papeles figura otra persona, el juicio de usucapión sirve para pedirle a un juez que te reconozca como dueño.
La usucapión, que la ley también llama prescripción adquisitiva, es una forma de hacerse dueño: poseer un inmueble como propio durante cierto tiempo. Por lo general, la ley pide veinte años.
Hay un plazo más corto, de diez años, para quien tiene justo título y buena fe: por ejemplo, alguien que compró por escritura a quien en realidad no podía venderle, sin saberlo ni poder saberlo. Esos diez años se cuentan desde que se inscribe la escritura. Un boleto, en general, no alcanza para ese plazo corto.
Poseer no es solo vivir ahí
Vivir años en una casa, por sí solo, no alcanza. Poseer es usarla como dueño, a la vista de todos y sin cortes. Quien alquila o vive de prestado es tenedor, no poseedor: mientras siga así, ese tiempo no cuenta.
A veces, al tiempo tuyo se le puede sumar el de quien la poseía antes que vos, sin ser el dueño, y te pasó esa posesión.
Lo que hay que probar
Todo eso hay que probarlo. Los testigos solos no alcanzan: suman los impuestos pagados durante años, aunque la boleta no esté a tu nombre, y también servicios, mejoras y fotos. Si estás pensando en una usucapión, conviene empezar a juntar y guardar esos papeles cuanto antes.
Cómo es el juicio, paso a paso
A grandes rasgos, el recorrido tiene cuatro momentos. Cuánto tarda depende de cada caso.
1. El plano de mensura
Antes de la demanda hace falta un plano de mensura: en general, un agrimensor mide el inmueble. El plano tiene que estar aprobado para poder presentarlo con la demanda.
2. La demanda
Después viene la demanda contra quien figura como dueño. Si esa persona murió hace años o no se sabe dónde está, en general el juicio igual puede avanzar, con algunos pasos más.
3. La prueba
En el juicio se reúne la prueba: los papeles que juntaste y lo que declaran los testigos. Con eso hay que mostrar que poseíste como dueño durante todo el plazo.
4. La sentencia y la inscripción
Si el juez te da la razón, la sentencia declara desde qué fecha sos dueño. Después se inscribe, y el inmueble queda a tu nombre para venderlo o hipotecarlo como cualquier propietario.
Por eso mi trabajo en una usucapión no termina con la sentencia: si sale a favor, sigo hasta la inscripción.
Leer más: usucapión en La Plata, qué hace falta para llegar al título
La usucapión no siempre es el único camino
Antes de empezar un juicio, conviene revisar si hay otro camino. Si compraste con boleto, a veces se puede reclamar la escritura. Si es tu vivienda única y cumplís ciertos requisitos, puede haber una regularización sin juicio: es la que prevé la Ley 24.374.
Lo primero es ver si tu caso tiene un camino, y cuál.
Problemas de título y escrituras
El título es el documento que te respalda como dueño: por lo general, una escritura inscripta. Estos son algunos problemas frecuentes con el título, y qué conviene hacer en cada caso.
Compraste con boleto y nunca escrituraste
Con el boleto, la casa sigue a nombre del vendedor. Conviene escriturar mientras él pueda firmar; si no, puede haber otras vías. Si el vendedor murió, no aparece o no quiere firmar, a veces se puede reclamar la escritura en un juicio. Y si pasaron muchos años y vivís en la casa como si fuera tuya, la usucapión puede ser otra salida.
Querés vender una casa heredada sin sucesión
Para escriturarla, la sucesión tiene que haber avanzado en el juzgado. Conviene empezar por ahí, antes de comprometer una fecha. En la página de sucesiones te cuento cómo es ese recorrido y qué caminos hay para vender.
Otros problemas frecuentes con los papeles
- Construiste en el terreno de tus padres. Lo edificado es, en principio, del dueño del terreno, aunque lo hayas pagado vos. Conviene ver con tiempo si se puede poner a tu nombre y cómo.
- Pagás los impuestos a tu nombre. Las boletas no prueban la propiedad: pueden sumar para probar la posesión, pero no te hacen dueño. Conviene averiguar a nombre de quién está la casa y, si no es el tuyo, ver si se puede ordenar.
- Estás por señar. Conviene revisar antes el título y el informe de dominio, que muestra si hay embargos y quiénes figuran como dueños. Mejor hacerlo con un profesional antes de poner plata.
Cuando la casa tiene varios dueños: división de condominio
Si sos dueño de una casa o un terreno junto con otras personas y no se ponen de acuerdo en venderlo, repartirlo o usarlo, te explico qué opciones hay: un acuerdo, la venta o la división por vía judicial.
En principio, cualquiera de los dueños puede pedir la división, aunque los demás no quieran. En general, si el inmueble se puede dividir sin que pierda valor, cada uno se queda con una parte; si no, se vende y se reparte el dinero. También se puede acordar que uno les compre su parte a los otros.
Si vivís en la casa hace años, con los otros dueños o sin ellos, eso por sí solo no te convierte en único dueño.
Y si son varios porque heredaron la casa y todavía no repartieron la herencia, en principio no es un condominio: se resuelve con la partición, que te explico en la página de sucesiones.
Además atiendo divorcios, poderes y contratos: Otros servicios.
Cómo empezamos
- Primero, me escribís por WhatsApp y me contás en pocas líneas qué pasa. Te respondo por escrito y te digo si es algo en lo que puedo ayudarte.
- Si hace falta avanzar, coordinamos una consulta por videollamada. Esa consulta tiene honorarios: te paso el monto por mensaje antes de agendarla. Si tenés boleto, boletas de impuestos, planos o fotos, tenelos a mano: con los papeles a la vista te explico cómo seguiría.
- Si preferís que nos veamos en persona, también se puede coordinar.
Atiendo por videollamada: si el inmueble está en La Plata y vivís en otra ciudad o en el exterior, para la consulta no hace falta que viajes.
Si vivís hace años en una casa que no está a tu nombre, compraste con boleto y nunca escrituraste, o compartís un inmueble con otros dueños y no hay acuerdo, escribime y contame tu caso.